L’immobilier a toujours été un actif illiquide, mais les SCPI ont bousculé les codes en permettant une sortie moins contraignante grâce à la détention de parts de sociétés qui peuvent être facilement échangées ou cédées sur le marché secondaire. Cependant, un phénomène de perte de liquidité touche de plus en plus ces véhicules d'investissement depuis ces dernières années.
L’immobilier : un marché intrinsèquement peu liquide
Pour comprendre cette évolution, rappelons que l'immobilier est par nature un actif dont la revente prend du temps en raison des procédures juridiques, des négociations et des délais inhérents aux transactions.
En ce qui concerne les SCPI, celles-ci détiennent un portefeuille de biens physiques diversifiés dans plusieurs régions et pays. Elles se caractérisent par un accès rapide à la liquidité via des mécanismes tels que le marché secondaire pour la revente des parts ou les rachats directs par la société de gestion. Toutefois, ces mécanismes ont révélé leurs limites ces dernières années, du fait d’un marché immobilier en mutation et d’un environnement économique difficile.
En effet, la dégradation de la liquidité des SCPI trouve son origine dans l'augmentation des taux directeurs par les banques centrales. La rentabilité de l'immobilier devient moins attractive, ce qui a freiné les entrées de capitaux. Cette diminution de la demande entraîne une baisse des volumes de transactions et, par conséquent, des difficultés à faire face aux demandes de rachat de parts.
La crise sanitaire de 2020 a exacerbé le contexte déjà plus ou moins tendu. Si certains secteurs, tels que la logistique ou les entrepôts, ont résisté à la crise, d’autres, comme les commerces ou les bureaux des centres-villes, ont subi de lourds impacts. Les SCPI exposées à ces secteurs ont vu leur liquidité se contracter en raison de l'incertitude qui touche ces classes d'actifs. La reprise partielle de l’économie a renforcé cette tendance, car de nombreuses entreprises hésitent encore à s'engager sur des contrats de location à long terme.
Un des indicateurs de perte de liquidité : la baisse de la collecte nette
Une baisse de la collecte nette reflète la difficulté de la revente des parts sur le marché secondaire. Lorsqu'un grand nombre de parts restent invendues, ou que les conditions de rachat deviennent plus restrictives, les investisseurs se montrent plus prudents. Cette situation crée un cercle vicieux : moins de demande pour les parts entraîne une baisse de la collecte nette, ce qui limite la capacité des SCPI à répondre aux demandes de rachat.
Par ailleurs, une diminution de la collecte nette peut contraindre certaines SCPI à ajuster leur stratégie d'investissement, par exemple en se concentrant sur des actifs plus difficiles à revendre ou en limitant les acquisitions. Cette dynamique fragilise alors l’attractivité des SCPI. En apprendre davantage sur scpi-8. com.
Des mécanismes de rachats de parts en tension
Les SCPI fonctionnent sur un modèle de demande de rachat des parts, avec des délais et des conditions précis définis par la société de gestion. Toutefois, face à une demande de rachat trop importante et à la difficulté de vendre dans des délais courts, certaines SCPI ont eu recours à des mesures restrictives, telles que des "périodes de carence" ou des "gels temporaires" des rachats. Ce qui dépeint une certaine image négative des SCPI, en sachant que la promesse de liquidité est un élément déterminant de leur attrait.
Les conséquences pour les investisseurs
Pour les investisseurs à long terme, cette perte de liquidité n’est pas forcément préjudiciable, dans la mesure où les SCPI représentent un investissement stable, permettant de générer des revenus réguliers. Quant à ceux qui prévoient une sortie à court terme, cette baisse de liquidité peut être à l’origine d’une éventuelle décote sur le prix des parts ainsi que d’une moins-value.
